Ринок складської нерухомості виявився більш стійким до викликів, пов'язаних із карантином, на відміну від офісного та торговельного сегментів. Такого висновку дійшли експерти міжнародної консалтингової компанії Cushman & Wakefield в Україні, проаналізувавши ринок комерційної нерухомості в Києві та передмісті за результатами першого кварталу 2020 року.

Стійкий попит
Незважаючи на те, що в березні 2020 року укладення кількох договорів оренди було перенесено на період після завершення карантину, попит на якісні складські приміщення в Києві та передмісті залишався стабільним, навіть після запровадження в Україні карантинних заходів для боротьби з COVID-19. Цьому сприяли посилення ролі електронної торгівлі та позитивна динаміка роздрібної торгівлі продуктами харчування і товарами щоденного вжитку, а також дуже низька вакантність у сегменті на рівні менше 1% в кінці 2019 року.

У січні-березні 2020 року в Київському регіоні були здані в оренду приблизно 28 800 кв. м складських приміщень, що на 15% більше, ніж у першому кварталі 2019 року. Важливо зазначити, що попередні договори оренди, котрі були укладені в об’єктах на стадії будівництва, склали 85% в загальному обсязі угод оренди в сегменті впродовж першого кварталу 2020 року. 

«Згідно з оцінкою наших експертів, у першому кварталі 2020 року, показник чистого поглинання в сегменті був негативним і склав приблизно (-40 800) кв. м, що здебільшого пов'язано зі зміною орендної стратегії власників кількох об'єктів у період до поширення COVID-19», - розповіла Марта Костюк, керівник департаменту аналітики та консалтингу з питань девелопменту компанії Cushman & Wakefield в Україні. 

Відсутність нової пропозиції
Незважаючи на позитивну динаміку попиту і орендних ставок, активність девелоперів на ринку складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті залишається низькою вже кілька років поспіль, і в першому кварталі 2020 року не було введено в експлуатацію жодного нового об’єкту.

Згідно з даними Cushman & Wakefield станом на початок квітня 2020 року, впродовж наступних трьох кварталів на ринок у Київському регіоні буде виведено два об'єкти складської нерухомості кумулятивною площею приблизно 60 000 кв. м, відтак показник нової пропозиції в сегменті за результатами 2020 року ймовірно перевищить річні показники у 2019, 2018, 2017 та 2016 роках.

Незначне підвищення вакантності
Первинна вакантність на ринку складської та логістичної нерухомості у Київському регіоні зросла до 2,9% у березні 2020 року з 0,8% наприкінці 2019 року, наблизившись до показника 2018 року. «Водночас зауважимо, - додає Марта Костюк, - що в усіх складських об'єктах, які заплановані до введення в експлуатацію до кінця 2020 року, теперішня заповнюваність вже складає від 40% до 100%».

Відсутність росту орендних ставок
Після періоду поступового зростання продовж 2017-2019 років у першому кварталі 2020 року орендні ставки на найкращі складські приміщення у Києві та передмісті загалом залишалися стабільними. Таким чином, у березні 2020 року базові орендні ставки на складські приміщення найвищої якості у Київському регіоні знаходилися у діапазоні $4,0-5,8 за кв. м у місяць, а для якісних складських приміщень класу B були на рівні $3,2-3,8 за кв. м у місяць. Водночас девальвація гривні у березні вплинула на доларовий еквівалент гривневих орендних ставок у деяких об’єктах у сегменті.

«Зважаючи на зростаючі ризики, пов'язані з уповільненням економіки на фоні розповсюдження COVID-19, з другої половини березня 2020 року ряд орендарів на ринку складської та логістичної нерухомості в Києві та передмісті ініціювали перемовини з орендодавцями з метою досягнення мінімізації своїх витрат на оренду, - резюмувала Марта Костюк. – Нам відомі факти надання тимчасових пільг орендарям в окремих галузях на час карантину, але такі ситуації мають індивідуальний характер і не є трендом».