У першому кварталі 2019 року на європейських ринках комерційної нерухомості сповільнилися темпи зниження дохідності. Про це йдеться у щоквартальному звіті компанії Cushman & Wakefield «ДНК нерухомості» (DNA of Real Estate).

Дохідність

Дохідність продовжувала знижуватися в офісному та логістичному секторах, проте повільнішими темпами, ніж у попередніх кварталах. Дохідність офісів скоротилася на 1 б.п. до 4,35% (та на 14 б.п. в річному обчисленні), а логістична прибутковість - на 4 б.п. до 5,68% (для порівняння - в 4 кварталі 2018 року відбулося зниження на 20 б.п.), проте ставка залишилася на 42 б.п. нижчою, ніж в аналогічному періоді минулого року. Падіння дохідності підкреслює все ще активний попит на логістичну нерухомість, коли інвестори змагаються за кращі активи.

Зниження прибутковості протягом кварталу в офісному та логістичному секторах було зареєстроване переважно на напівпериферійних ринках - особливо в Італії та Іспанії, а також на ринках Центральної і Східної Європи, таких як Чехія та Польща.

Збільшення дохідності впродовж 1 кварталу відбулося у секторі торговельної нерухомості, де середня первинна дохідність виросла на 2 базисні пункти до 4,20%.

Орендні ставки

Незважаючи на те, що інвестиційні ринки знаходяться на пізньому етапі циклу, аналітики Cushman & Wakefield фіксують позитивні зміни на ринку оренди: середні орендні ставки на найбільш якісні об’єкти в Європі зростають у квартальному обчисленні на усі типи нерухомості - на чолі з офісним сектором (зростання на 0,7%), а також з логістикою (0,5%) і сектором рітейлу (0,3%). В річному обчисленні зростання залишається позитивним для офісів (+3%) та логістики (+2,6%), але на об’єкти торговельної нерухомості орендні ставки знижуються (-0,4%) у річному обчисленні.

У Німеччині середньозважений приріст орендних ставок у великих містах склав 2,6%, завдяки зростанню на 6,1% в Берліні і на 2,4% у Франкфурті. В річному обчисленні орендні ставки в Берліні виросли майже на 14,8%, що обумовлено високим попитом та низьким рівнем вакантності.

Зростання орендних ставок у секторі торговельної нерухомості виявилося позитивним, хоча й обмежувалося незначною кількістю ринків. Лідирував Ліон, орендні ставки в зоні А виросли на 12%, склавши €2 800 за кв. м на рік, що свідчить про зміцнення впевненості рітейлерів на деяких ринках Франції. Італія, як і раніше, користується підвищеним попитом серед люксових брендів. Орендні ставки у Римі виросли на 4,2% до €12 500 за кв. м на рік. Також ставки зросли у Бухаресті (+6,4%, до €50 за 1 кв. м на місяць) завдяки обмеженій новій пропозиції.

Очікується, що зростання орендних ставок триватиме, проте темпи сповільняться. Експерти Cushman & Wakefield вважають, що високі орендні ставки призведуть до скорочення попиту у багатьох кращих локаціях, що відображає зрілу стадію циклу ринку нерухомості, а на ринках з обмеженою пропозицією відбудеться більш значне зростання.

Вплив електронної комерції продовжує проявлятися в уповільненні темпів зростання орендних ставок на торговельні приміщення в Європі. Оскільки орендні ставки впливають на ціноутворення в більшості секторів, відбувається обмежене зниження дохідності, а управління активами є ключовим фактором для збільшення прибутку.