Згідно з новими даними міжнародної консалтингової компанії Cushman & Wakefield, обсяги інвестицій у світову нерухомість у 2018 році стали найвищими за всю історію і досягли 1,75 трлн дол. США, що на 4% перевищує попередній максимум у розмірі 1,68 трлн дол. США у 2017 році.

«Міжнародний інвестиційний атлас 2019» дає огляд структури та напрямку капіталовкладень у 2018 році та містить прогнози стосовно основних ринкових показників на весь поточний рік.

Компанія прогнозує збереження рекордних рівнів інвестицій у 2019 році, в межах 1,75 трлн дол. США, оскільки інвестори націлюються на ширший діапазон ринків. Все більше продавців готові надавати пропозиції, оскільки стратегії в сфері нерухомості пристосовуються до змін фінансової політики, геополітичної напруженості та структурних змін. У звіті йдеться про те, що ціни будуть поступово підвищуватися під впливом стабільної дохідності та зростання орендних ставок у кращих об’єктах, а не через зниження дохідності, що було характерним для минулих років.

Автор звіту Девід Хатчингс, керівник інвестиційного департаменту регіону EMEA у компанії Cushman & Wakefield, пояснює: «Економічне середовище ще слабкіше, ніж очікувалося кілька місяців тому, так само як і прогноз інфляції в глобальному масштабі. А оскільки ризики залишаються високими, вихід інвесторів із проектів знову відкладається. Тому в поточному році очікується подальше розширення циклу нерухомості, що дасть інвесторам більше часу привести свій портфель до ладу в очікуванні уповільнення зростання.

Стабільний дохід за контрактами, навіть у залежності від економічного зростання та інфляції, робить нерухомість неймовірно привабливою для інвестицій, а попит на «правильний» продукт залишається високим. Проте визначення «правильного» продукту стало складнішим, оскільки стратегії великих орендарів змінюються під впливом електронної комерції, соціальних і ділових змін, повільного економічного зростання та обмежень споживчого попиту».

Комплексна міжнародна картина

Північна Америка відновилася після скорочення обсягів інвестицій у 2017 році та перевершила прогнози на 2018 рік, як в якості об’єкта інвестицій, так і в якості джерела капіталовкладень у нерухомість, завдяки змінам у податковому законодавстві. Хоча всі світові регіони були активними покупцями в минулому році, Північна Америка стала лідером з інвестицій у міжнародну нерухомість, збільшивши обсяги на 17% у річному вимірі, до 546 млрд дол. США. Згідно з прогнозами, у 2019 році обсяг капіталовкладень від Північної Америки складе 530,7 млрд. дол. США, що на 3% нижче в порівнянні з 2018 роком, але закономірно відображає зрілу позицію регіону в циклі нерухомості, зниження доходності та наслідки виняткового 2018 року.

Капіталовкладення у комерційну нерухомість в Європі, на Близькому Сході, в Африці (EMEA) та в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні (APAC) знизилися у 2018 році на 2% і 1% відповідно, що пов'язано зі скороченням кількості транзакцій. Європейські та азіатські інституції, однак, нарощують інвестиції у нерухомість, і в обох регіонах, ймовірно, також буде спостерігатися зростання транскордонного попиту: у Європі в короткостроковій перспективі і в Азії в середньостроковій перспективі, оскільки інвестори слідують за демографічними тенденціями.

Обсяг інвестицій в регіоні EMEA в 2018 році склав 331 млрд дол. США, що на 10,8% нижче, ніж у минулому році, через відтік як закордонних, так і внутрішніх джерел капіталу, а також через укладення деяких великих портфельних угод. Європейський ринок рітейлу демонструє спад третій рік поспіль (56 млрд дол. США). Обсяги угод у сферах промислової та офісної нерухомості також скоротилися на -24,7% і -9,7% відповідно, але, ймовірно, через брак об’єктів для інвестування. За прогнозами, обсяг інвестицій в EMEA в 2019 році досягне 339,2 млрд дол. США, що на 2,5% більше рівня 2018 року і обумовлено збільшенням попиту в містах другого рівня та нових секторах.

Інвестори з Азіатсько-Тихоокеанського регіону зберегли найвищу частку в загальному обсязі інвестицій у 2018 році - 866 млрд дол. США, що стало новим рекордом для регіону. У той час як більша частина обсягу угод була за місцевими інвесторами, всі джерела капіталу, орієнтовані на цей район, збільшили інвестиції. Головним цільовим сектором у регіоні були ділянки під девелопмент (80% ринку). Попередні рекорди були перевищені також в офісному і в логістичному секторах, а ринок готельної нерухомості досяг свого піку після глобальної економічної кризи. Очікується, що обсяг інвестицій в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні сягне 875 млрд дол. США у 2019 році, що на 1% перевищить показник 2018 року.

Після політичних потрясінь у Бразилії, Мексиці, Коста-Ріці та Колумбії, а також відтоку інвестицій, пов'язаних із девальвацією обмінного курсу відносно долара, Латинська Америка у 2018 році зафіксувала найнижчі обсяги трансакцій за майже десятиріччя. Тим не менш, очікується, що обсяги інвестицій зростуть на 6% до 2,4 млрд дол. США, оскільки впевненість інвесторів зростає. Наприклад, інвестори з APAC розширюють свою присутність у регіоні, зосереджуючись на готелях і ділянках під забудову. Також очікується, що китайські інвестиції в логістичні об'єкти триватимуть.

Континентальні потоки посилюють транскордонні інвестиції

На відміну від локальних тенденцій, транскордонні інвестиції в нерухомість процвітали, збільшившись на 10,7% до 405 млрд дол. в США. Це було обумовлено посиленням континентальних інвестиційних потоків.

Карло Барель ді Сант'Албано, виконавчий директор компанії Cushman & Wakefield у сфері міжнародних ринків капіталу та послуг інвесторам, сказав: «Міжнародні потоки капіталу стають все більш динамічними, все більш транскордонними і все більше пов'язаними з балансом якості та кількості. Це стосується і обсягу пропозиції, і дохідності, і кадрів, і рівня життя.

Наплив капіталу продовжуватиме стимулювати ринок і підтримувати ціноутворення у 2019 році, але структурні сили, такі як електронна комерція, будуть стимулювати випереджальну динаміку, навіть коли цикл уповільниться. Отже, існує реальна потреба вийти за межі середніх ринкових показників, щоб зрозуміти деталі місцевого ринку, угоди, постачальника, кредитора і, перш за все, користувача».

Незважаючи на те, що США стали головним об'єктом для глобальних інвестицій у комерційну нерухомість (45 млрд дол. США), регіон EMEA зберіг свою історичну позицію як найпопулярніший напрямок для міжнародного капіталу. Найбільша кількість міст серед десятків найпривабливіших локацій для інвестицій саме з регіону EMEA, куди інвестовано 53% глобальних капіталовкладень (88 млрд дол. США).

США та Канада були провідними джерелами інвестиційного капіталу у транскордонних інвестиціях, на них у минулому році припало 40% усіх іноземних інвестиційних потоків (125 млрд дол. США). Німецький капітал увійшов до трійки, інвестувавши 26 млрд дол. США. Цікаво, що незважаючи на те, що британські інвестиційні менеджери зміцнюють свої континентальні портфелі, французькі транскордонні потоки інвестицій вперше випередили Великобританію. Змінилася також структура транскордонних інвестицій із Азіатсько-Тихоокеанського регіону: континентальний Китай і Гонконг відступили, але Сінгапур і Південна Корея зміцнювали свої позиції у рейтингах.